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 [政策篇]

 后三中全会时代

 □记者 李飞

 核心提示 | 十八届三中全会落下了帷幕，全会公报随即发布，引发媒体、专家及房地产业界的纷纷解读。虽然公报对房地产行业惜墨如金，只有“加快房地产税立法并适时推进改革”这一简单表述，对房价、房地产调控和长效机制等只字未提，不过记者调查发现，市场心态已经开始出现分化，对于未来楼市的走向也呈现出利好和利空两派势力。

 公报对房地产相关只字未提

 已经落幕的三中全会，提了医疗卫生，提了教育，但没提住房问题。对一个群体而言，没消息就是好消息，但对另一个群体而言，却可以理解为国家不想解决这个大难题。

 但实际上，结合此前最高层的讲话表态以及全会所释放的“市场化改革”的基本信号，笔者更倾向于认为：房地产的问题在决策层面，早已形成了共识。全会里提与不提，都不影响这种共识在未来的时间里逐步兑现。

 而且，全会里虽然没有直接提及住房问题，但提到了财税体制改革和土地制度改革。前者自然包含了公众对分税制调整和房产税推出的期待，而后者则包含了对集体土地、小产权房“扶正”的期待。对于房地产市场而言，这些才是根本。一个乐观的解释是，谈土地、谈财税，就是决策层在对此前学界呼吁尽快建立“长效机制”的回应——土地改革可以缓解供应问题，财税改革则可以缓解土地财政与住房过多消费问题。但这个长效机制要发生作用，也势必经过非常曲折的利益博弈与漫长的过程。而对于当下，我们之于住房政策的解读，只能综合已然形成的共识。

 这个共识即是：首先继续坚持住房市场化的大方向，其次强调政府之于住房保障的不可推卸的责任，再次会调节需求推行“适合”的住房消费。这些在10月29日中央政治局的学习会议上已得到确认。国家主席习近平关于四个关系的处理很明确地给住房问题的调整思路定了调子：政府管保障但不会大包大揽，市场管商品房但不会让你无节制。与之前相比，住房政策走向保障与市场双轨制的思路越来越清晰了——当然，这更应该叫做回归，因为住房问题最初的制度设计就是这样的。

 竞合地产董事长王东告诉记者，制度设计的思路确定，将直接影响调控政策的取向。至少我们现在不用担心行政化调控继续严厉——像上海那样继续推出“限购加强版”的政策，像北京那样对单价4万元以上的房地产项目不准预售，这些都将会成为非常特殊的个案。这些包括“限购”、“限价”在内的行政干预政策之所以在三中全会召开之前趋于严厉，而不是放松，原因并非地方不清楚三中全会将确立市场化改革的大方向，而在于对此前确保房价调控目标实现的高度担心。所以，这些政策可视为新政未出而旧政未去的“过渡期”政策。而按照此前的共识，我们有理由认为，三中全会后的新政策思路：既不会无视房价继续暴涨，也不会一竿子打跌房价。从目前经济环境来看，房价暴涨的可能性主要存在于一、二线城市，而如果房价在经济复苏基础依然薄弱的背景下出现大跌，所发生的影响可能是各方不能承受的。两害相权取其轻，预期未来房地产市场的调控更多会趋向温和，即便是房产税推出，它的目的也是防止住房资源的分化悬殊，而不是故意套牢多套房者进而把市场弄得惨不忍睹。

 利好派：强调市场机制利好行业

 利好派以地产商和业内人士为主，认为没提调控、房价、房产税，且强调“市场在资源配置中起决定性作用”利好行业，尤其是会议所提出的金融改革、税收改革、农村建设用地的可流转、可抵押，乃至于放开社会资本特许经营参与城市基础设施建设等内容，为房地产业未来的发展指出了新方向。

瑞银证券策略分析师陈李认为：“公报没有专门论述房地产市场，我们相信，没有政策就是最好的政策，地产板块有望迎来估值重估。”

 知名地产商人、万达集团董事长王健林接受媒体专访时称，《决定》没有再提“地产调控”是进步，说明未来会加强市场的决定性作用，弱化调控，政府抓保障，市场做商品房。

 中国房地产学会副会长陈国强则称，尽管《决定》全文没有提到房地产调控，但从内容对市场化的多次强调，也能看出中央对房地产调控的市场化思路。在未来楼市调控长效机制建立方面，逐步淡化行政手段，回归市场化是大方向。

 不少房地产圈内人士表示，“建立城乡统一的建设用地市场”，这是公报中唯一涉及房地产的部分，未来农村建设用地和城市建设用地有望同权同价，为房地产业发展增加了新选择。同时，公报“允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构”，将使开发商得到融资的便利，有助于增加住房供给，降低融资成本，从而有利于稳定房价。在某种程度上，公报是房地产行业利好。

 利空派：农村土地入市将冲击房价

 而部分网民、投行和业外人则看空房地产，认为改革升级房地产将被抛弃，农地入市将挤破房价泡沫。全会里虽然没有直接提及住房问题，但提到了财税体制改革和土地制度改革，特别是公报所提到的土地政策，是中央政府对房地产“釜底抽薪的做法”，房价也将因此而下降。

 国家开发银行研究院副院长、中国社科院金融所金融市场室主任曹红辉指出，三中全会“建立城乡统一的建设用地市场”提法值得注意。曹红辉认为，这个提法表明农村土地流转将不再局限于农村，而是跟城市市场并轨，单独提出“建设用地”，接下来更多农村土地将进入供应，意味着城市房地产价格将受到冲击。

 中国社会科学院研究员曹建海对媒体表示，给予农民更多产权，是化解中国土地财政的重要举措。一方面，这将会减少地方政府对农村土地的征用，农民土地或不再办理征地手续，由农民直接开发；另一方面，农民的土地使用权或可以转让，土地产权多元化，将使得土地市场更加丰富，不再局限于地方政府征地。曹建海认为，这一政策是对地方政府土地财政的沉重打击，地方政府饥饿营销下的土地供应短缺问题将得到解决，由此造成的房价高涨问题也将因此减弱。

 衡量利空过早 期待细化文件

 那么，十八届三中全会究竟对房地产发展影响几何？对此，有分析认为，三中全会作为关乎国家发展全局的会议，原本就不会将房地产这个具体行业放进去，是大家之前期望值太高了。政府接下来或会出台房地产长效机制方面的文件，现在衡量利好还是利空为时过早。

 星联置业副总经理李涛认为，三中全会是关乎国家发展全局的会议，没提房地产实属正常，对三中全会在房地产方面的期望值也不应过高。

 竞合地产董事长王东告诉记者，一个健康平稳的环境，对于房地产的发展更有利，从目前来看，新政府不希望用过多的行政手段干涉市场，这跟新一届政府上台之后的表态是一脉相承的，但是，由于三中全会更细则的内容还未出台，还有着很多的不确定性，对于房企来说，现在还是做好眼前的工作最重要。

 此外，不少专家表示，三中全会和公报，往往确定方向性、全局性、纲领性的内容，其后各部门会进行细化，是否会有房地产相关的长效机制文件出台，值得期待。