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 新年伊始，回首2013年的楼市，关键词很多：国五条、地王年、房产税、调控收紧、无证售房……经过了长时间的政策调控，房地产企业也在调整蓄势，在这个背景下，2014年郑州楼市路在何方?本报联合第三方机构克而瑞从政策、市场、房价以及房企等方面进行了研究及预测。

 政策

 限购不会退出 现有格局将持续

 克而瑞分析，“国五条”的出台，显示出新一届政府对楼市的调控态度，就是一定程度放开“一刀切”调控政策，更多开始尊重市场作用，在房价可控背景下，默许地方政府结合当地楼市的实际情况对调控政策进行微调。

可以看到，新一届政府“去行政化”回归市场化运作态度使得市场对于当前执行较严的“限购”政策是否退出存在疑虑。克而瑞房价首席分析师曾启飞表示，就目前市场环境来看，限购政策短期内退出不具备条件，诸多前置条件尚未完善，包括个人住房信息联网、实体经济疲软等，过快放开限购对市场影响更多是负面的。

 另外，三中全会中有六大方面涉及房地产行业，包括农用土地流转、调控去行政化、户籍制度、房产税扩大试点、事权与财权适用和放开二胎政策等，这六大方面多涉及政府体制问题，改革将影响社会多方面问题，难度较大。我们认为，这六大方面，短期内很难从根本上影响房地产现有格局，市场作用更在长远。

 市场

 宏观数据全面向好，市场供应将放大

 去年11月份，制造业PMI指数持续稳步向上，回升至51.4，创近15个月新高，通胀形势处于可控范围，GDP平稳波动等各项经济数据显示经济面环境逐步向好。2013年前11个月房地产开发投资额达77412亿元，同比增长19.5%，同比增速正走出2011年、2012年连续两年的下跌趋势，在经济企稳回升、房地产调控政策效应递减背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。克而瑞认为，中长期行业供大于求将成为市场常态，按当前新开工及土地供销差规律来看，预计2014年市场销售量或将会有近10%的增长。

 房价

 高房价仍将延续，但上行动力不足

 众所周知，2013年的房地产市场是比较火热的。在中央新的发展思路下，2014年房价是涨还是跌?

 克而瑞发布的“中住288指数”报告显示，2013年11月份中国城市住房价格288指数为1083.3点，较上月上升8.2点，环比上涨0.77%，这是从2012年8月份开始，全国一手房价格指数连续16个月上涨。该机构认为，欧美经济弱势复苏，国内社会融资总量增速回落，通胀压力和高房价现象仍将延续，预计2014年上半年货币环境比2013年差，综合来看房价上行的动力不足。

 去年10月底，郑州市房管局出台的新版调控措施在令市场更加规范化的同时，也造成市场短期供求不平衡，郑州房价在经过持续回落调整后，当前呈现出短期波动特征，增幅空间有限。

 曾启飞表示，西安房价在经历了2009年~2010年的快速拉升之后，涨幅已逐步收窄。2014年在市场化导向及楼市回归健康的双重诉求下，郑州楼市会趋于更加稳健、更加成熟的态势。

 房企

 业绩梯度拉大，市场强调高周转

 随着房企陆续公布2013年11月份销售数据，今年行业的竞争格局进一步明朗。你追我赶之下，2013年国内进入千亿军团的房企预计有7家，较去年翻了一番多，同时TOP10金额门槛有望破600亿元，较去年提高近四成。

 数据显示，全国范围品牌房企集中度进一步提高，市场门槛同步提升，而部分房企加大对一线及核心二线等城市布局，加速扩张，使得包括西安在内的部分城市集中度有所回落，进一步显示房企竞争态势加码。

 另外，从典型企业的经营表现来看，2013年前11个月销售金额排名前十的企业有8家，都是通过快速开发高周转运作项目。其中万科、绿地、保利、碧桂园和恒大表现突出，其产品复制、快速拿地、快速开盘的策略成为企业当前核心竞争力。

 总体来看，强者恒强的局势仍未改变，但企业经营态度更趋主动性，包括年内房企拿地热情明显，市场面倾向高周转。